易家橋新村試點打造物業(yè)服務(wù)社后的小區(qū)面貌。人民網(wǎng)記者王繼亮攝

　“自從四年前成立了業(yè)委會，我們小區(qū)環(huán)境大大改善，地面變干凈了，停車有序了。”提及如今的小區(qū)管理，南通市崇川區(qū)新城橋街道易家橋新村的居民高良德贊不絕口，“特別是有了同心物業(yè)服務(wù)社后，小區(qū)氛圍越來越好，居民生活品質(zhì)也上去了。”

      提升小區(qū)管理水平是文明城市長效管理的重要內(nèi)容，更是關(guān)系民生的大事。為此，新城橋街道在崇川區(qū)先行先試，試點物業(yè)服務(wù)社，探索無物管小區(qū)規(guī)范管理新模式。“物業(yè)服務(wù)社就是提供物業(yè)服務(wù)的非盈利性社會組織。”崇川區(qū)新城橋街道黨工委書記曹浩介紹，物業(yè)服務(wù)社有綜合管理、物業(yè)服務(wù)、志愿服務(wù)三項職能。

　　 怎么建？

　　 作為南通老城區(qū)中心街道，新城橋街道面臨著老舊小區(qū)治理難題。該街道有小區(qū)69個，其中2000年前建成的小區(qū)有42個，占比達60.8%。在69個小區(qū)中，無物管小區(qū)44個。如何改善無物管老舊小區(qū)居住環(huán)境，解決無物管小區(qū)物業(yè)管理缺失、服務(wù)管理不到位等問題？“按照試點先行、逐步推開的原則，從今年八月初開始，我們在易家橋新村209-216幢、濠南路32號試點物業(yè)服務(wù)社，探索無物管小區(qū)規(guī)范管理的新模式。”曹浩說。

　　 具體看，物業(yè)服務(wù)社通過整合社區(qū)、綜合執(zhí)法局、共建單位、物業(yè)公司等資源，在社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會，由社區(qū)書記作為召集人，指導(dǎo)無物業(yè)老舊小區(qū)成立物業(yè)服務(wù)社，堅持“黨建領(lǐng)航、居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，一般設(shè)理事長1名，成員4-8名，均由小區(qū)內(nèi)有威望、有社會組織和社團管理經(jīng)驗的黨員骨干、小區(qū)帶頭人或業(yè)主委員會主任擔(dān)任。

　　 易家橋新村同心鄰里黨支部書記葉桂芳是首任物業(yè)服務(wù)社理事長。“服務(wù)社成立之后，首先解決的就是環(huán)境問題。經(jīng)過整治，綠化帶里的‘菜園子’沒了，道路干凈整潔了，小區(qū)面貌煥然一新。”在葉桂芳看來，交給所有業(yè)主一個整潔漂亮、有品質(zhì)的家園，這是成立服務(wù)社的初衷。

　　 新城橋街道人武部部長黃烽介紹，街道在接到試點打造物業(yè)服務(wù)社任務(wù)后，立即成立了專項小組，先后5次對轄區(qū)無物業(yè)的小區(qū)進行實地考察，聽取小區(qū)居民的意見建議，召開多次頭腦風(fēng)暴會，提出疑惑困難，研究解決措施，8次修改試點方案，最終形成了相對可行的的試點方案、運行章程和組織架構(gòu)。

　　 如何管？

　　 葉桂芳介紹，物業(yè)服務(wù)社在業(yè)主委員會授權(quán)下開展相關(guān)服務(wù)活動，通過整合社區(qū)網(wǎng)格員、鄰里骨干、公安民警、轄區(qū)單位和涉及保安、保潔的物業(yè)專業(yè)人員，組建綜合協(xié)調(diào)組、物業(yè)服務(wù)組、協(xié)管服務(wù)組、志愿服務(wù)組四組力量，執(zhí)行綜合管理、物業(yè)服務(wù)、志愿服務(wù)三項職能。

　　 物業(yè)服務(wù)社的推行，首先破解的是小區(qū)“無人管”問題。物業(yè)服務(wù)社聯(lián)席會議由社區(qū)書記擔(dān)任召集人，整合社區(qū)鄰里網(wǎng)格、綜合執(zhí)法局、轄區(qū)單位等力量形成資源庫。這樣，既統(tǒng)籌了轄區(qū)多元力量，又調(diào)動了小區(qū)自治因素，促進居民自己管理自己的小區(qū)。

　　 據(jù)悉，物業(yè)服務(wù)社的職能既包括指導(dǎo)保潔人員完成小區(qū)內(nèi)公共場所、道路、樓幢的保潔，也包括指導(dǎo)小區(qū)保安完成人員進出、小區(qū)內(nèi)車輛停放、店外經(jīng)營、治安巡查等小區(qū)秩序管理工作。此外，小區(qū)的綠化維護等任務(wù)也在他們的工作清單中。

　　 與一般物業(yè)不同的是，物業(yè)服務(wù)社還具有志愿服務(wù)功能，比如，聯(lián)系聯(lián)絡(luò)志愿者和社會團體，在小區(qū)內(nèi)開展助老、托育、文化、幫扶、調(diào)解等公益服務(wù)活動。

　　 有必要的監(jiān)督才能讓一個組織健康發(fā)展。對物業(yè)服務(wù)社來說，完善的監(jiān)督制度同樣不可少。據(jù)了解，社區(qū)監(jiān)委會對小區(qū)物業(yè)服務(wù)社的人事、服務(wù)、經(jīng)費進行全方位監(jiān)督，每季度檢查通報。根據(jù)街道要求，服務(wù)社收支明細賬目必須定期向社區(qū)“兩委”、街道物管辦主動報告，并張榜公示，接受小區(qū)居民監(jiān)督。對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大問題、事關(guān)小區(qū)公共利益和居民切身利益的事務(wù)、涉及多方利益的矛盾，則要多方協(xié)商。

　　 轉(zhuǎn)起來

　　 高良德向記者介紹，物業(yè)服務(wù)社的成立進一步實現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主自治。“與業(yè)主切身利益有關(guān)的事，業(yè)主能夠當(dāng)家做主。為解決自治經(jīng)費問題，經(jīng)業(yè)委會討論決定，需要由家有車輛的業(yè)主出資，每輛車一年交納500塊錢。”高良德說，有少數(shù)業(yè)主不愿意交錢，他不僅帶頭將自家兩輛車的費用交上，還曾多次上門動員其他業(yè)主交費。 

　　事實上，老小區(qū)“管起來”只是開始，如何長久“轉(zhuǎn)起來”才是關(guān)鍵所在。“探索物業(yè)服務(wù)社是解題方法和技巧，主要是解決有人辦事、有錢辦事、有方法理事。”曹浩認為，物業(yè)服務(wù)社首先是統(tǒng)籌“有人辦事”，整合鄰里理事長，堅持公益本色、紅色物業(yè)服務(wù)社底色，組建物業(yè)服務(wù)社黨支部，把鄰里支部書記推薦為物業(yè)服務(wù)社理事長。

　　此外，聚焦“有錢辦事”，物業(yè)服務(wù)社挖掘整合公共資源，對小區(qū)內(nèi)的停車位、公共資產(chǎn)、廣告位等資源進一步盤活用活，獲取必要物業(yè)支出資金。堅持“有辦法理事”，物業(yè)服務(wù)社議事制度由此建立，通過紅色議事廳、板凳議事會、樓道碰頭會等形式，共商小區(qū)管理事務(wù)，做到大伙的事情大家商量辦。 

　　崇川區(qū)新城橋街道新近出臺的《小區(qū)物業(yè)服務(wù)社》章程顯示，經(jīng)費收取以市場成本核算收費標準，根據(jù)小區(qū)實際情況收取物業(yè)管理費、停車管理費、經(jīng)營性店面出租費、衛(wèi)生費、公共部位廣告費、活動場地租賃費等。而經(jīng)費支出包括保安、保潔、管理等人員工資以及安保設(shè)施等物資購買開支。“結(jié)余費用不得用于物業(yè)服務(wù)社人員福利，而是為小區(qū)業(yè)主購買大米、油、調(diào)味品、年糕等四樣過年福利。”葉桂芳說。

　　“我們無償為居民服務(wù)，不拿一分錢工資。雖然有時會遇到不理解的居民，但既然選擇參與物業(yè)服務(wù)社的志愿服務(wù)，我也做好了奉獻準備。”易家橋新村業(yè)委會成員錢美娟表示，自己已經(jīng)退休了，干這份工作也是發(fā)揮余熱，只要業(yè)主反映問題，大家就討論解決。據(jù)介紹，物業(yè)服務(wù)社在易家橋新村試點取得階段性成果，這一模式有望在該區(qū)其他無物管老小區(qū)推廣。目前，天翔公寓、文峰新村正在籌備成立物業(yè)服務(wù)社。 

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