南京出臺(tái)文件從三大方面明確住宅提質(zhì)新要求
8月25日,南京市2021年度第二批次土地出讓公告在本報(bào)發(fā)布。當(dāng)日,南京市規(guī)劃和自然資源局會(huì)同發(fā)改委、建委、房產(chǎn)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》,南京市規(guī)劃和自然資源局制定的《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》對(duì)外公開。這兩份《通知》包含諸多扎實(shí)舉措,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化建設(shè)優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品的意識(shí),讓廣大群眾在南京不但“有房住”,更能“住好房”。
新模式:
“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”+“定品質(zhì)”
此次土地出讓,南京市一共推出53幅地塊,既涉及南部新城、河西新城等熱點(diǎn)地區(qū),也包括溧水、高淳兩區(qū),空間分布相對(duì)均衡。
為堅(jiān)持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,本次集中出讓的所有地塊,全部采用“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的新模式,與之前要求的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”相比,多了“定品質(zhì)”3個(gè)字,以此引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升新建住宅的規(guī)劃品質(zhì),避免在開發(fā)建設(shè)過程中降標(biāo)減配。
此次地塊出讓,最高溢價(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%。這一穩(wěn)地價(jià)的舉措,將增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)用更好材料、投更多資金來建房的意愿,為建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的住宅、提升居住空間品質(zhì),提供切實(shí)的支持和保障。
53幅地塊實(shí)行“一地一策”出讓,從競(jìng)買資質(zhì)、保證金比例等多個(gè)維度,適度提高部分地塊的競(jìng)買條件,引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)、進(jìn)行高品質(zhì)住宅開發(fā)。在競(jìng)買資質(zhì)方面,南京根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況以及地塊規(guī)劃品質(zhì)要求,“一地一策”設(shè)定競(jìng)買企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件。在保證金方面,要求競(jìng)買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金,報(bào)名競(jìng)買時(shí)應(yīng)提供相關(guān)說明材料,并分區(qū)域、分地塊設(shè)定競(jìng)買保證金比例和成交價(jià)款繳納時(shí)間,對(duì)部分地塊可要求競(jìng)買保證金比例不低于出讓起始價(jià)的50%,同時(shí)成交價(jià)款須在成交后一個(gè)月內(nèi)付清。
南京還限制地塊報(bào)名總數(shù),避免集中出讓變身資本比拼。具體而言,同一競(jìng)買人及同一集團(tuán)成員企業(yè),在同一批次出讓公告中所報(bào)地塊數(shù)量,不得超過本次公告地塊總量(不含高淳、溧水)的30%。這意味著,同一競(jìng)買人及同一集團(tuán)成員企業(yè),此次可同時(shí)報(bào)名的地塊數(shù)最多為13幅(不含高淳、溧水)。這一規(guī)定,意在促進(jìn)該市各片區(qū)土地市場(chǎng)的均衡發(fā)展、有序競(jìng)爭(zhēng),也有利于高淳、溧水兩區(qū)住宅品質(zhì)的提升。
重細(xì)節(jié):
從三大方面明確住宅提質(zhì)新要求
一直以來,南京市規(guī)劃資源部門高度重視新建住宅品質(zhì),在規(guī)劃條件、方案審查等方面,提出比國家、省既有標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范更高的要求。此次土地集中出讓之際,該部門進(jìn)一步拓展有關(guān)管控內(nèi)容,從公共空間再優(yōu)化、建筑設(shè)計(jì)再升級(jí)、停車設(shè)施保安全等三大方面,助推城市空間品質(zhì)的提高。
針對(duì)有的小區(qū)公共空間品質(zhì)不足的情況,《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》規(guī)定,配套設(shè)施盡量集中布設(shè),避免零星布局;地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米,以提高綠化景觀品質(zhì)。
在建筑設(shè)計(jì)再升級(jí)方面,相關(guān)《通知》針對(duì)室外晾曬設(shè)施雜亂無序、自行封閉的陽臺(tái)顏色形式風(fēng)格迥異、緊臨交通干線窗戶不隔音等情況,從天際線處理、平面設(shè)計(jì)、室內(nèi)及戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施等方面,提出一系列新的管控要求:地下車庫地坪面層不得采用低品質(zhì)水泥砂漿面層;立面應(yīng)使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材;當(dāng)臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側(cè)時(shí),外窗應(yīng)采取三玻兩腔等隔音降噪措施;新建的商品房小區(qū)應(yīng)統(tǒng)一封閉陽臺(tái),并擴(kuò)大陽臺(tái)進(jìn)深……這些要求十分細(xì)致,給人“小區(qū)里里外外都考慮到”的感受,傳遞出為群眾著想的溫度。
在停車設(shè)施保安全方面,也有一系列高標(biāo)準(zhǔn)的管控要求。例如,居住區(qū)原則上應(yīng)采用人車分流的交通組織形式,住宅建筑除訪客車位和特殊車位外一般不得設(shè)置地面機(jī)動(dòng)車停車泊位;進(jìn)一步減緩非機(jī)動(dòng)車坡度,提高坡道防滑要求;鼓勵(lì)在高層住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置電動(dòng)自行車集中存放和充電場(chǎng)所,該場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)獨(dú)立設(shè)置,并與高層民用建筑保持安全距離。
強(qiáng)監(jiān)管:
競(jìng)得土地后6個(gè)月內(nèi)住宅不得上市
強(qiáng)有力的監(jiān)管,是兩份《通知》傳遞的重要信息。
近年來,在南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中,聯(lián)合開發(fā)現(xiàn)象屢見不鮮,個(gè)別地塊有四五家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。為了有效規(guī)避個(gè)別企業(yè)進(jìn)行投機(jī)性土地購置,南京市此次提出“限轉(zhuǎn)讓”的措施,對(duì)競(jìng)得人在簽訂土地出讓合同后的項(xiàng)目主體變更行為加以嚴(yán)格約束,對(duì)合作開發(fā)等行為進(jìn)行規(guī)范。
相關(guān)《通知》明確要求,競(jìng)得人在簽訂土地出讓合同后,可按出讓公告約定在所占股份大于50%的情況下成立項(xiàng)目公司,土地使用權(quán)可申請(qǐng)變更至項(xiàng)目公司名下。地塊開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生違約責(zé)任的,除項(xiàng)目公司外競(jìng)得人須承擔(dān)主要責(zé)任;項(xiàng)目公司發(fā)生失信行為的,記入競(jìng)得人的企業(yè)信用記錄。
此外,部分地塊可設(shè)立不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)的條件,競(jìng)得土地后可按現(xiàn)有規(guī)定成立項(xiàng)目公司,但競(jìng)得人須持股100%,且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
為了讓購房者住得更安心,確保住宅項(xiàng)目工程質(zhì)量和建設(shè)品質(zhì)明顯改善,南京對(duì)土地出讓后的開發(fā)、建設(shè)、銷售等行為提出更高的監(jiān)管要求:為確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全,保證科學(xué)的設(shè)計(jì)和施工周期,在競(jìng)得土地后6個(gè)月內(nèi)住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證;申領(lǐng)預(yù)售許可證時(shí),需由房產(chǎn)部門會(huì)同建設(shè)部門現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)進(jìn)度,符合要求的方可銷售;對(duì)住宅用地出讓后的開發(fā)建設(shè)行為,該市各有關(guān)部門將聯(lián)合監(jiān)督,在項(xiàng)目竣工后施行聯(lián)合驗(yàn)收;對(duì)未達(dá)到規(guī)劃條件及土地出讓合同約定建設(shè)的,有關(guān)部門會(huì)將企業(yè)失信行為記入信用記錄;對(duì)因工程質(zhì)量問題突出等違法違規(guī)行為造成重大社會(huì)影響的,該市將限制相關(guān)企業(yè)參與南京土地市場(chǎng)競(jìng)買。
□ 本報(bào)記者 徐冠英 劉春
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